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購入の流れ

不動産は非常に高額な買い物です。購入までの流れをつかみ、不安の無い取引を目指してください。

キャッシュフロー経営を考えた時の鉄筋・鉄骨のシミュレーション

(例:築20年の利回り10%の物件購入を利息2%で購入する場合)

鉄筋 耐用年数(47年)-経過年数(20年)=残存年数(27年)
アパートローンなどは25年程度組めるので
利回り(10%)-元金(4%)-利息(2%)=キャッシュフロー(4%)
このキャッシュフローから維持管理経費及び税金等を支払った分が手残り額です。
鉄骨 耐用年数(34年)-経過年数(20年)=残存年数(14年)
ほとんどの金融機関は14年程度しか組めないので
利回り(10%)-元金(7.1%)-利息(2%)=キャッシュフロー(0.9%)
このキャッシュフローから維持管理経費及び税金等を支払った分が手残り額です。

比較すると鉄骨の方が不利なので築20年くらいの鉄骨の収益不動産は鉄筋に比べ利回りが3%くらい高くなっていると思います。

ただ単にキャッシュフローが残る、という理由で鉄筋が選ばれていますがこれは本当に正しいのでしょうか。
私共はキャッシュフローが残るよりも大切なものがあると考えます。それは収益不動産の持つ収益力です。
収益力は単純に利回りだけでは測ることはできませんが、毎月の家賃収入は現金収入ですので大きな指針となります。
投資スタンスにもよりますが、「年金の代わり」や「子孫に残したい」という場合はキャッシュフローは同じで返済期間が早い鉄骨が有利ではないかと考えます。

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